阳江市住房保障管理系统
完善住房保障体系 促进社会和谐发展

关于贯彻实施《中华人民共和国城市房地产

2018-05-10 作者&来源:


关于贯彻实施《中华人民共和国城市房地产

管理法》情况汇报

阳江市人民政府

(2018年4月24日)

市人大常委会:

近年来,我市高度重视房地产市场管理,在市委市政府的领导下,在市人大及其常委会的关心和支持下,坚持习近平新时代中国特色社会主义思想的科学指引,全市各级政府和住建等有关职能部门认真贯彻实施《房地产管理法》,加强对房地产法律法规的宣传学习,注重相关法律的实际运用,确保在房地产行政管理中做到依法行政、严格执法,有效地促进了我市房地产业持续、健康、有序发展。

一、主要做法及成效

自1995年1月《房地产管理法》实施以来,我市各级政府及有关部门高度重视不断提高思想认识,加强宣传培训,完善配套政策,加大普法、执法工作的力度,不断加强房地产管理和市场秩序整顿工作,房地产业持续健康发展,城镇居民的居住水平不断提高。

   (一)普法宣传取得实效。《房地产管理法》颁布实施以来,全市各地因地制宜,采取发放宣传资料、举办讲座、定期培训、举办展览和利用广播、电视、报刊、网络等形式,广泛开展宣传和咨询活动,提高全社会的法律意识,扩大社会的知晓面。结合每年的“12.4”法制宣传日、“3.15”消费者权益日集中进行宣传。各地通过加强对行政执法人员的学习培训,把学法用法作为年度考核的一项重要内容,大力推进法制教育制度化。2014年以来,市住房规划建设局先后举办2014版《商品房买卖合同(预售、现售)示范文本》培训班、阳江市房地产规划建设管理人员培训班、房地产业务管理新平台应用培训,有效提升从业人员整体素质。

(二)房地产开发经营管理进一步强化。至2017年底止,我市共有房地产开发企业443家,其中二级资质企业3家,三级资质企业44家,四级资质企业120家,暂定资质企业276家。今年第一季度全市累计完成开发投资28.98亿元,同比下降4.2%;全市商品房网签销售面积171.76万平方米,同比增长32.23%;商品房销售额99.04亿元,同比增长53.8%。商品房交易均价为5766元/平方米,同比增长16.29%。自2014年以来,我市房地产市场均保持快速发展的势头,完成开发投资额、商品房销售面积及销售额、实现房地产税收等多项指标均有较大的增幅,房地产业正处于快速发展阶段。

    加强房地产建设用地计划管理与调控,根据我市经济社会发展的需求,2014年以来我市每年制定年度国有建设用地供地计划,组织市区土地供应推介会,2017年编制了市区住宅用地三年滚动计划和阳江市本级住宅用地中期(2017-2021年)供应计划,促进我市房地产市场持续健康发展。近来来我市土地利用效益不断提升,2018年第一季度市本级土地出让收益达到了25.3亿元。

经过近几年的管理、规范和引导,我市房地产业主要出现以下变化:一是市民住房消费观念逐渐转变。随着经济不断发展,特别是市委、市政府和各有关部门对房地产市场的正确引导和精心培育,市民住房消费观念由过去的自建住宅逐渐向购买商品住宅转变,特别青睐外来知名企业投资建设的大中型住宅小区。二是品牌房企拉动效应明显。近年来,我市不断加大招商引资力度,成功吸引保利、碧桂园、恒大、绿城等全国知名房企进驻。这些品牌房企凭借雄厚的资金、优秀的设计、成熟的开发经验和先进的营销模式,开发了一大批深受市民青睐的高档次住宅小区,取得很好的销售业绩,逐渐成为市场的主力军。三是旅游地产和商业地产规模发展。旅游地产在经历前几年的低迷后,海陵岛荣膺5A景区以及东平、沙扒等旅游特色小镇建设不断完善,恒大御景湾、保利银滩、保利顺峰北洛秘景、敏捷黄金海岸、碧桂园山泉海等旅游地产项目都取得不错销售业绩,我市旅游地产回暖较为明显。商业综合体投资受到开发者青睐,目前,江城区和阳东区已建成名扬国际广场、百利广场、京源上景等9个城市综合体,正在建设的商业综合体4个,总商业面积达110万平方米,商业地产进一步升温。四是房地产企业社会责任感不断加强。经过精心培育和积极引导,我市房地产企业社会责任感不断加强,积极参与社会公益事业,积极回馈社会。2014年以来, 我市房地产企业积极响应市委、市政府的号召,踊跃捐施,捐款总金额达730多万元,充分体现我市房企的爱心和社会责任感。

 (三)房地产市场管理不断规范。一是市场运行总体平稳。我们坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持分类调控,坚持因城因地施策,市场总体保持平稳运行。风险防范扎实有效,落实供给侧结构性改革工作部署,实行分类去库存政策,提前超额完成去库存目标。截至2017年12月末,全市商品房库存消化周期为7.7个月,整体处于合理区间。是整顿规范房地产市场秩序,完善监管机制。每年都开展房地产市场专项检查。重点检查房地产开发企业是否存在违法违规建设、捂盘惜售、囤积房源和哄抬房价等行为,以及取得商品住房许可证后,是否落实了在规定时间内一次性公开全部预售房源及每套商品房严格按照申报价格明码标价对外销售的要求,是否存在合同欺诈、违规发布预售广告、违反房地产税收管理和开发融资相关规定等行为。通过检查,规范了全市房地产企业开发经营行为,维护房地产市场正常秩序。是加强房地产开发企业管理。印发《关于进一步加强我市新建商品住房交付使用管理的通知》。为了实现房地产市场全周期管理,市住房规划建设局于2017年起对我市房地产管理信息系统进行升级建设,2018年4月完成市区系统上线以及与不动产登记系统数据对接,房地产开发企业正式启用新系统进行网签。通过信息系统建设,使我市房地产开发企业信息、资质信息的管理更系统化,精细化。利用系统管理对企业在开发经营中出现不良行为,使用限售手断进行有效约束和规范。是完善房地产业信用档案管理体系。我市正在制订《阳江市住房和城乡规划建设局房地产企业诚信管理办法》及其实施细则,并严格执行《阳江市住房和城乡规划建设局房地产评估机构信用档案管理实施细则》、《阳江市住房和城乡规划建设局物业服务企业信用档案管理实施细则》,进一步加快房地产行业信用档案建设工作。是培育住房租赁市场,逐步建立购租并举的住房制度。我市与省建鑫公司密切沟通,积极推进搭建市级住房租赁平台,制定了《阳江市住房租赁平台组建方案》。同时,2017年12月7日,市住房规划建设局与中国建设银行阳江市分行达成共识,签订《住房租赁发展战略合作协议》和《阳江市住房租赁管理系统建设合作协议》,推进住房租赁交易服务平台建设工作。是简化房地产开发办事流程,推进办事流程再造。出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》《阳江市房地产开发项目审批流程表(图)》,简化房地产开发过程办事流程,提高行政审批效率。房地产开发项目由37个审批事项压减到26个(其中行政审批事项15项,非行政审批事项11项),精简了30 %;审批时限由原来146个工作日压减到81个工作日,精简了45 %。

(四)住房保障体系建设不断完善。我市自2003年实施保障性住房建设工作以来,先后通过改造危旧公房、集中建设公共租赁住房等多种形式解决我市中低收入家庭的住房困难问题。至目前止,全市已建成的保障性住房房源14871套。其中,政府投资建设(含改造)公共租赁住房(含前期改造或建设的廉租住房)5735余套;教师公寓和工业园区配建的公共租赁住房6298余套;社会资金投资建设的经济适用房1355套;实施国有工矿棚户区改造937余户(套);实施华侨农场危旧房改造546余户(套)。目前全市累计已实施保障的户数共12709余户,受益人数约3.8万人。住房公积金制度覆盖面不断扩大。住房公积金制度覆盖面不断扩大。到目前止全市共有2559个单位16.05万名职工缴存住房公积金,分别占全市应缴单位和职工人数的30.19%和70.49%(全市应缴单位8477个,应缴人数22.77万人)。其中,正常缴存职工13.42万人,封存2.63万人。历年累计销户4.41万人。至2018年3月底止,全市累计参加住房货币分配单位157个,其中财政供养单位82个,企(事)业单位75个,人数9100人,累计发放住房补贴2.35亿元。

(五)不动产登记改革成效明显。根据国家和省实行不动产统一登记的部署,2015年6月,市编办印发《阳江市机构编制委员会办公室关于整合不动产登记职责的通知》,明确了市国土资源局、住房城乡规划建设局、农业局、林业局和海洋渔业局的不动产登记职责整合,在市国土资源局下设不动产登记局。并将市国土资源档案馆、市国土资源信息中心、市城区地籍管理所、市房产登记办证中心、市房地产交易中心(市房地产估价所)等5个事业单位工作职责以及市城市建设和房屋权属档案馆的部分职能进行整合组建成立了阳江市不动产登记中心,负责不动产登记办证及相关权属档案管理的具体工作。各县(市、区)也相继完成不动产登记机构整合工作。市不动产登记局、不动产登记中心成立后,按照不动产登记有关法律法规的要求,根据市委、市政府的部署,积极发挥不动产登记保护权益、保障交易、便民利民的作用,认真做好服务为民“加减”法,将办事窗口集中一个楼层,将不动产办证窗口由11个增加到23个、增加设置叫号机,审批收件材料推行“容缺制度”,不动产登记服务大厅实行双休日接受业务办理,不断改进工作作风、提高行政效能、提升服务水平、优化政务环境,不动产登记效率和水平不断提升。自2016年3月1日正式开始实行不动产登记工作至2018年3月,全市累计颁发不动产权证书102238本,证明128301份。

(六)物业管理稳步推进。近年来,随着我市房地产行业的迅速发展,住房商品化进程不断加快,全市各地住宅小区如雨后春笋般涌现出来,物业管理服务这个新兴行业也呈现出较好的发展趋势,物业管理市场环境日趋成熟,物业管理产业仍有较大的发展空间。我市有资质的物业服务企业208家,其中市区114家(含海陵区和高新区),阳春市32家,阳东县23家,阳西县29家。管理小区达430多个,已成立业主委员会的小区有38家,物业服务企业从业人员4220多人,物业管理覆盖率达85%。加强物业专项维修资金和物业保修金的收缴与使用工作,全市物业专项维修资金共归集11.05亿元。

(七)房地产管理配套法规建设成效显著。2014年以来,我市根据阳江实际情况,狠抓房地产管理配套法规建设,先后出台《阳江市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》《阳江市物业管理规定》《阳江市住宅专项维修资金管理实施细则》《阳江市前期物业服务招标投标实施细则》《阳江市城市房屋白蚁防治管理规定》《阳江市区商品房预售款监督管理规定》《阳江市规范和阶段性降低住房公积金缴存比例实施办法》《关于调整市区房地产开发及公建项目规划报建税费计算基数的意见》《加强阳江市商品房预售款监督管理的通知》《阳江市存量房网上交易规则》《阳江市住房公积金提取使用管理办法》等规范性文件,为依法加强房地产市场管理和促进房地产业健康发展奠定了法制基础。

二、存在问题 

目前,我市房地产市场正处于调整阶段,市场供需较为平稳,市场秩序较为规范,但也存在一些不足,主要表现在以下几个方面:

   (一)《房地产管理法》宣传贯彻有待进一步加强。虽然我市围绕贯彻实施《房地产管理法》相继出台了许多政府规章,但由于房地产业的迅速发展,出现的新事物、新问题没有及时制定地方性法规来加以规范,而现行的有些规章、规范性文件仍不够完善,在实际运用中执法难度较大。此外,在单项法规建设方面,我市与珠三角地区相比,还有一些差距。

二)住房租赁市场尚未成熟。由于我市是人口净流出城市,外来人口流动不大,目前住房价格相对不高,市民住房需求主要以购买方式解决。市民住房租赁意欲不强,住房租赁市场仍需培育。同时,由于近几年,我市房地产市场持续向好,呈现出量增价升的态势,房地产企业普遍对利用已建成或新建住房开展租赁业务的参与性不强。

(三)房地产中介经纪市场缺乏监管依据。根据政府行政职能转变要求,房地产中介机构实行备案制度,但由于房地产中介备案管理的相关法律法规不健全,缺少后续监管实施细则,我市房地产中介机构主动到房地产行政主管部门进行登记备案的意识淡薄。并且法律法规对未登记备案房地产中介机构的处罚措施不明确,导致房地产行政主管部门对中介机构的监督管理手段难以开展,也对未登记备案而开展经营活动的中介企业难以实行有效监管,备案工作开展缓慢,不利于房地产中介行业的健康有序发展。

(四)物业服务水平仍有待提高。由于我市物业服务行业起步较晚,物业服务收费较低,从业人员素质普遍不高,加上一些房地产项目配套设施未够完善,特别近年居民小车拥有比例越来越高,物业小区停车位明显不够,容易引起各种纠纷。同时,2017年1月和9月,国务院先后公布取消物业服务企业资质的决定,使原本已经滞后于当前物业行业管理市场的政策法规更加不完善,缺少上位法的指导,物业主管部门难以开展依法指导、监督、协调物业管理工作。

三、下一步工作设想及建议  

今后,我市将继续加强《房地产管理法》的学习宣传,认真履行职能职责,切实加大房地产业的监管力度,提高行业管理和服务水平,增强我市房地产市场的发展实力,为推动全市经济社会持续健康发展作出贡献。 

(一)进一步加大城市房地产业法律法规的宣传力度。既要努力提高行政部门管理水平和执法能力,也要切实提高房地产企业知法、守法自觉性,特别是要提高广大住房消费者运用法律武器保护自身合法权益的能力。

(二)坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。一是坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松。要按中央要求继续严格执行各项调控措施,保持调控政策的连续性、稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。要积极努力把商品房库存规模稳定在合理区间,优化住房供给。二是加大房地产市场秩序规范整顿力度。持续整顿规范房地产市场秩序,始终保持高压严查态势,严厉打击房地产开发企业和中介机构违法违规行为。特别是对于“双合同”、拒绝使用住房公积金、捆绑销售等违法违规销售行为,要进一步加大查处力度,并及时向全社会公布。要依法依规严厉打击,对领头的企业,该重罚的要重罚。

(三)加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

1.多主体发力,重点构建多元化住房供应体系。强化政府保基本、兜底线、促公平的基础主导作用,结合实际完成保障性住房建设和分配任务。要充分发挥市场作用,通过优惠政策等方式,鼓励企业或非营利性机构为城镇新就业职工、青年教师、医生等政府保障不能完全覆盖到的群体提供低于市场价格的居住产品;支持企业配建员工宿舍,或通过团租、团购等方式统一为员工提供住房。要结合实际推进保障性住房与商品住房市场的协调互动,探索建立制度化的回收、回购机制

2.多试点探索,大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。要加快培育和发展国有住房租赁企业,着力发挥好国有住房租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

3.多层面推动,完善住房领域基础性制度。一是推进住房公积金制度改革。重点做好国家住房公积金制度改革及《住房公积金管理条例》修订后我市住房公积金政策的系统修订工作。继续推进住房公积金综合服务平台建设,深化“互联网+公积金服务”的发展,实现公积金业务的在线办理,全面推行资金实时结算。提高风险防控能力,保障住房公积金资金安全。二是深化物业管理体制改革。进一步加强社区党组织、社区居民委员会对物业管理工作的指导和监督,建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会,督促业主委员会和物业服务企业履行职责,完善业主委员会的职能。探索在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理。持续开展物业管理专项整治,加强对物业服务企业的事中事后监管。

以上报告,请予审议。


相关附件

 

技术支持:广东省建设信息中心